# 종합부동산세(종부세)는 누가 얼마부터 내고 어떻게 계산하나요?

> 종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택·토지의 공시가격 합산액이 일정 기준을 넘는 사람이 내는 국세입니다. 주택은 공시가격 합산액이 9억원을 초과하면 부과되며, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제되어 그 이상일 때만 냅니다. 세액은 '(공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%'로 과세표준을 구한 뒤 0.5~5.0%의 누진세율을 적용해 계산하고, 이미 낸 재산세 중복분과 고령자·장기보유 공제를 빼서 정합니다. 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다.

- 발행일: 2026-07-30
- 최종 수정일: 2026-07-30
- 원문(HTML): https://relaycite.com/c/comprehensive-real-estate-tax-guide
- 발행처: 릴레이사이트(RelayCite) (https://relaycite.com)

## 핵심 수치

- 주택 기본 공제(일반): 공시가격 합산 9억원 (출처: 국세청)
- 1세대 1주택자 공제: 공시가격 12억원 (출처: 국세청)
- 주택 공정시장가액비율: 60% (출처: 국세청)
- 납부기간: 매년 12월 1일~15일 (출처: 국세청)

## 종부세란 무엇이고 누가 내나요?

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 **국세**입니다. 지방자치단체가 걷는 재산세와 별개로, 국세청이 전국에 흩어진 개인의 부동산을 합산해 매깁니다. 과세 대상은 크게 세 가지입니다.

- **주택**: 아파트·다세대·단독주택 등
- **종합합산토지**: 나대지, 잡종지 등
- **별도합산토지**: 상가·사무실 부속 토지 등

과세 기준일은 매년 **6월 1일**입니다. 이날 소유자로 등기·등록된 사람이 그해 종부세 납세 의무를 집니다. 6월 2일 이후에 팔았더라도 그해 종부세는 6월 1일 소유자가 냅니다.

## 얼마부터 내나요? (공제 기준)

종부세는 보유한 부동산의 **공시가격 합산액**이 공제기준을 넘어야 부과됩니다. 공시가격은 국토교통부·지자체가 매년 발표하는 공적 가격으로, 실제 시세보다 낮습니다.

| 과세 대상 | 기본 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 (일반) | 공시가격 합산 9억원 | 다주택자·법인 제외 개인 기준 |
| 주택 (1세대 1주택자) | 공시가격 12억원 | 단독명의 1주택 |
| 종합합산토지 | 5억원 | 나대지 등 |
| 별도합산토지 | 80억원 | 상가 부속토지 등 |

즉, 공시가격이 12억원인 아파트를 1세대 1주택으로 혼자 보유하면 공제 후 과세표준이 0이 되어 종부세가 나오지 않습니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합산 18억원까지 공제받거나, 1세대 1주택 특례(12억 공제+세액공제)를 선택할 수 있어 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.

## 종부세는 어떻게 계산하나요?

계산 순서는 다음과 같습니다.

1. **과세표준** = (공시가격 합산액 − 공제금액) × **공정시장가액비율 60%**
2. **산출세액** = 과세표준 × 세율 − 누진공제액
3. **납부할 세액** = 산출세액 − 재산세 중복분 − 세액공제(고령자·장기보유)
4. 여기에 **농어촌특별세**(종부세액의 20%)가 별도로 더해집니다.

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 보유하면, 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억8천만원이 되고, 여기에 해당 세율을 적용한 뒤 이미 낸 재산세 중복분과 세액공제를 빼서 최종 세액이 정해집니다.

## 주택 종부세 세율표 (누진세율)

주택 수와 과세표준에 따라 세율이 달라집니다.

| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상(중과) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |

## 세액공제와 납부 방법

**1세대 1주택자**는 두 가지 세액공제를 최대 80%까지 합산해 받을 수 있습니다.

- **고령자 공제**: 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
- **장기보유 공제**: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

납부는 국세청이 **12월 초에 고지서를 발송**하며, 납부기간은 매년 **12월 1일부터 12월 15일까지**입니다. 홈택스·손택스나 은행 등에서 낼 수 있고, 납부할 세액이 250만원을 초과하면 일부를 6개월간 분납할 수 있습니다. 고지 내용이 실제와 다르면 신고·납부 방식으로 직접 정정할 수도 있습니다.

## 자주 묻는 질문(FAQ)

### Q. 1세대 1주택이면 종부세를 아예 안 내나요?

A. 공시가격이 12억원 이하인 1세대 1주택자는 종부세를 내지 않습니다. 12억원을 넘는 경우에만 초과분에 대해 과세되며, 이때도 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있어 실제 부담이 크게 줄어듭니다.

### Q. 종부세 과세 기준일은 언제인가요?

A. 매년 6월 1일이 과세 기준일입니다. 이날 부동산을 소유하고 있으면 그해 종부세 납세 의무가 생깁니다. 6월 2일 이후에 팔더라도 그해 종부세는 6월 1일 시점 소유자가 부담합니다.

### Q. 재산세를 냈는데 종부세도 또 내야 하나요?

A. 재산세는 지방세, 종부세는 국세로 별개의 세금입니다. 다만 이중과세를 막기 위해 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중복분을 빼주므로 같은 금액을 두 번 내는 것은 아닙니다.

### Q. 부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?

A. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합산 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 반면 1세대 1주택 특례(12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제)를 선택할 수도 있어, 두 방식 중 세액이 더 적은 쪽을 고르면 됩니다.

### Q. 종부세는 어디서 어떻게 납부하나요?

A. 국세청이 12월 초에 고지서를 보내며 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 홈택스, 손택스(모바일), 은행 등에서 납부할 수 있고, 세액이 250만원을 초과하면 일부를 6개월간 나눠 낼 수 있습니다.

## 출처

- [국세청 종합부동산세 안내](https://www.nts.go.kr)
- [국세청 홈택스](https://www.hometax.go.kr)