# 전월세 계약 전 꼭 확인해야 할 것은? (전세사기 예방 체크리스트)

> 전월세 계약 전에는 첫째 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 소유자·근저당·압류를 확인하고, 둘째 실거래가로 시세를 비교해 깡통전세인지 따지고, 셋째 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력·우선변제권을 확보하며, 넷째 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 핵심입니다. 계약·입주·신고 순서를 지키면 대부분의 전세사기 유형을 미리 막을 수 있습니다.

- 발행일: 2026-07-12
- 최종 수정일: 2026-07-12
- 원문(HTML): https://relaycite.com/c/jeonse-wolse-contract-fraud-prevention-checklist
- 발행처: 릴레이사이트(RelayCite) (https://relaycite.com)

## 핵심 수치

- 대항력 발생 시점: 주택 인도+전입신고 다음 날 0시 (출처: 주택임대차보호법 제3조)
- 우선변제권 요건: 대항력 요건+확정일자 (출처: 주택임대차보호법 제3조의2)
- 깡통전세 위험 기준(전세가율): 통상 80% 이상

## 계약 전에 반드시 확인할 것: 등기부등본과 시세

전세사기 예방의 시작은 집의 권리관계를 직접 확인하는 것입니다. 계약 전에 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 열람하세요.

- **갑구**: 등기부상 소유자가 계약하려는 임대인과 같은지, 압류·가압류·경매개시 기입이 있는지 확인합니다.
- **을구**: 근저당권(담보대출)이 얼마나 설정돼 있는지 확인합니다. 선순위 근저당이 크면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- **건축물대장**: 정부24에서 발급해 위반건축물 여부와 실제 용도를 확인합니다. 근린생활시설을 주택처럼 임대하는 경우 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.
- **시세**: 국토교통부 실거래가 공개시스템과 안심전세 앱으로 주변 시세를 확인해, 보증금이 매매가에 지나치게 가까운 깡통전세인지 따집니다. 보통 전세가율(매매가 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.

## 계약할 때: 신분·계약서·특약을 확인하세요

계약 현장에서는 실제 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인해야 합니다.

- 임대인의 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다.
- 대리인이 나온 경우 위임장, 임대인 인감증명서, 대리인 신분증을 함께 확인하고 가능하면 임대인과 직접 통화합니다.
- 보증금은 반드시 계약서상 소유자 명의 계좌로 입금합니다.
- 특약사항에 "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당 설정 등 새로운 권리변동을 하지 않는다", "계약 당시 확인된 선순위 권리 외에 하자가 발견되면 계약을 해제하고 보증금을 반환한다" 등을 명시하면 더 안전합니다.

## 계약 후: 전입신고·확정일자·보증가입으로 권리를 확보하세요

계약서에 서명하는 것만으로는 보증금이 보호되지 않습니다. 입주 후 다음 세 가지로 법적 권리를 확보하세요.

1. **전입신고**: 주민센터나 정부24에서 즉시 신고합니다. 주택 인도(입주)와 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생겨, 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 임차인의 지위를 주장할 수 있습니다.
2. **확정일자**: 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨, 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
3. **전세보증금 반환보증**: 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다.

또한 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 확인하는 것이 좋습니다. 미납 세금은 임차인의 우선변제권보다 앞설 수 있어 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 일정 조건에서는 임대인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다.

## 한눈에 보는 전세사기 예방 체크리스트

| 시점 | 확인 항목 | 이유 |
|------|-----------|------|
| 계약 전 | 등기부등본 갑구·을구 | 소유자 일치·근저당·압류 확인 |
| 계약 전 | 건축물대장 | 위반건축물·불법 용도 확인 |
| 계약 전 | 시세·전세가율 | 깡통전세 위험 판단 |
| 계약 시 | 임대인 신분·위임장 | 무권한 계약 방지 |
| 계약 시 | 계약서 특약 | 잔금일까지 권리변동 금지 |
| 계약 후 | 전입신고+확정일자 | 대항력·우선변제권 확보 |
| 계약 후 | 전세보증금 반환보증 | 미반환 시 보증기관이 대신 지급 |

위 항목을 순서대로 점검하면 대부분의 전세사기 유형을 예방할 수 있습니다. 특히 '전입신고+확정일자'와 '반환보증 가입'은 보증금을 지키는 마지막 안전장치이므로 입주 당일 함께 처리하는 것을 권합니다.

## 자주 묻는 질문(FAQ)

### Q. 전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A. 입주하는 날 바로 받는 것이 가장 안전합니다. 주택에 실제 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 확보됩니다. 하루라도 늦으면 그 사이 설정된 근저당이 임차인보다 앞설 수 있으므로 입주 당일 함께 처리하세요.

### Q. 등기부등본은 어디서 확인하나요?

A. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 등기부의 갑구에서 소유자와 압류 여부를, 을구에서 근저당권 설정 금액을 확인하세요. 계약 직전과 잔금일에 각각 한 번씩 떼어 그 사이 권리변동이 없었는지 다시 확인하는 것이 좋습니다.

### Q. 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?

A. 의무는 아니지만 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이므로 가입을 권합니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 상품에 가입하면, 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 다만 전세가율이 지나치게 높거나 위반건축물인 경우 가입이 제한될 수 있습니다.

### Q. 깡통전세는 어떻게 구별하나요?

A. 매매가 대비 전세보증금 비율인 전세가율이 지나치게 높을 때 깡통전세를 의심합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 안심전세 앱으로 주변 시세를 확인해, 보증금과 선순위 대출의 합이 집값에 근접하면 위험합니다. 통상 전세가율 80% 이상이면 주의해야 합니다.

### Q. 집주인의 세금 체납은 왜 확인해야 하나요?

A. 임대인이 국세나 지방세를 체납하면 그 세금이 임차인의 보증금 우선변제권보다 앞서 배당될 수 있기 때문입니다. 즉 집이 경매로 넘어가도 세금이 먼저 회수되어 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 일정 조건에서는 임대인 동의 없이도 미납국세 열람을 신청할 수 있으니 계약 전에 확인하세요.

## 출처

- [대법원 인터넷등기소 (등기부등본 열람·발급)](http://www.iros.go.kr)
- [국토교통부 실거래가 공개시스템](https://rt.molit.go.kr)
- [주택도시보증공사(HUG)](https://www.khug.or.kr)
- [국가법령정보센터 (주택임대차보호법)](https://www.law.go.kr)