종합부동산세(종부세)는 누가 얼마부터 내고 어떻게 계산하나요?
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핵심 답변
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택·토지의 공시가격 합산액이 일정 기준을 넘는 사람이 내는 국세입니다. 주택은 공시가격 합산액이 9억원을 초과하면 부과되며, 1세대 1주택자는 12억원까지 공제되어 그 이상일 때만 냅니다. 세액은 '(공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%'로 과세표준을 구한 뒤 0.5~5.0%의 누진세율을 적용해 계산하고, 이미 낸 재산세 중복분과 고령자·장기보유 공제를 빼서 정합니다. 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다.
핵심 수치
종부세란 무엇이고 누가 내나요?
종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 지방자치단체가 걷는 재산세와 별개로, 국세청이 전국에 흩어진 개인의 부동산을 합산해 매깁니다. 과세 대상은 크게 세 가지입니다.
- 주택: 아파트·다세대·단독주택 등
- 종합합산토지: 나대지, 잡종지 등
- 별도합산토지: 상가·사무실 부속 토지 등
과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 소유자로 등기·등록된 사람이 그해 종부세 납세 의무를 집니다. 6월 2일 이후에 팔았더라도 그해 종부세는 6월 1일 소유자가 냅니다.
얼마부터 내나요? (공제 기준)
종부세는 보유한 부동산의 공시가격 합산액이 공제기준을 넘어야 부과됩니다. 공시가격은 국토교통부·지자체가 매년 발표하는 공적 가격으로, 실제 시세보다 낮습니다.
| 과세 대상 | 기본 공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 (일반) | 공시가격 합산 9억원 | 다주택자·법인 제외 개인 기준 |
| 주택 (1세대 1주택자) | 공시가격 12억원 | 단독명의 1주택 |
| 종합합산토지 | 5억원 | 나대지 등 |
| 별도합산토지 | 80억원 | 상가 부속토지 등 |
즉, 공시가격이 12억원인 아파트를 1세대 1주택으로 혼자 보유하면 공제 후 과세표준이 0이 되어 종부세가 나오지 않습니다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합산 18억원까지 공제받거나, 1세대 1주택 특례(12억 공제+세액공제)를 선택할 수 있어 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
종부세는 어떻게 계산하나요?
계산 순서는 다음과 같습니다.
- 과세표준 = (공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액
- 납부할 세액 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 세액공제(고령자·장기보유)
- 여기에 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 더해집니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 보유하면, 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억8천만원이 되고, 여기에 해당 세율을 적용한 뒤 이미 낸 재산세 중복분과 세액공제를 빼서 최종 세액이 정해집니다.
주택 종부세 세율표 (누진세율)
주택 수와 과세표준에 따라 세율이 달라집니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상(중과) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
세액공제와 납부 방법
1세대 1주택자는 두 가지 세액공제를 최대 80%까지 합산해 받을 수 있습니다.
- 고령자 공제: 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
- 장기보유 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
납부는 국세청이 12월 초에 고지서를 발송하며, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 홈택스·손택스나 은행 등에서 낼 수 있고, 납부할 세액이 250만원을 초과하면 일부를 6개월간 분납할 수 있습니다. 고지 내용이 실제와 다르면 신고·납부 방식으로 직접 정정할 수도 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택이면 종부세를 아예 안 내나요?
공시가격이 12억원 이하인 1세대 1주택자는 종부세를 내지 않습니다. 12억원을 넘는 경우에만 초과분에 대해 과세되며, 이때도 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있어 실제 부담이 크게 줄어듭니다.
Q. 종부세 과세 기준일은 언제인가요?
매년 6월 1일이 과세 기준일입니다. 이날 부동산을 소유하고 있으면 그해 종부세 납세 의무가 생깁니다. 6월 2일 이후에 팔더라도 그해 종부세는 6월 1일 시점 소유자가 부담합니다.
Q. 재산세를 냈는데 종부세도 또 내야 하나요?
재산세는 지방세, 종부세는 국세로 별개의 세금입니다. 다만 이중과세를 막기 위해 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 중복분을 빼주므로 같은 금액을 두 번 내는 것은 아닙니다.
Q. 부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?
부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 합산 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 반면 1세대 1주택 특례(12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제)를 선택할 수도 있어, 두 방식 중 세액이 더 적은 쪽을 고르면 됩니다.
Q. 종부세는 어디서 어떻게 납부하나요?
국세청이 12월 초에 고지서를 보내며 납부기간은 12월 1일부터 15일까지입니다. 홈택스, 손택스(모바일), 은행 등에서 납부할 수 있고, 세액이 250만원을 초과하면 일부를 6개월간 나눠 낼 수 있습니다.